Voici un artice pour tout comprendre à l’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE AUX FRAIS D’UN COPROPRIÉTAIRE.
Fondements juridiques
Article 17-1 AA Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : “Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.”
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 – art. 8-1 (V)
“La demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais, en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.
Elle est accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l’article 10 et au 3° du I de l’article 11.
Lorsque l’assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ils précisent la répartition des frais et honoraires entre eux. A défaut de précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.
Dans les quinze jours qui suivent la notification mentionnée au premier alinéa, le syndic informe le ou les copropriétaires demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires.
Il convoque l’assemblée générale qui se tient dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.”
Le droit de provoquer la tenue d’une assemblée générale
ÉNONCÉ DU PRINCIPE
Répondant à une préoccupation pratique, l’ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019 a inséré un article 17-1 AA dans la loi de 1965, permettant à un (ou à plusieurs) copropriétaire(s) qui ne peu(ven)t pas attendre la tenue de l’assemblée annuelle (notamment car il est question d’entreprendre des travaux dans les plus brefs délais nécessitant l’autorisation du syndicat) de «solliciter» la tenue d’une réunion de l’organe délibérant de la copropriété.
LIMITE AU DROIT DE PROVOQUER LA TENUE D’UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Il s’agit de répondre à un besoin concernant les seuls droits ou obligations personnels du (ou des) demandeur(s).
LA PROCÉDURE
Selon l’article 8-1, alinéa 1er, du décret de 1967, la demande de convocation est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.
Cette demande est nécessairement complétée par un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis, à savoir:
- – lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci), un document précisant l’implantation et la consistance des travaux (Décr. du 17 mars 1967, art. 10, al. 3, et non pas al. 2 comme indiqué par erreur à l’art. 8-1),
- – les conditions essentielles des contrats, devis ou marchés, notamment pour la réalisation de travaux (Décr. du 17 mars 1967, art. 11-1, 3).
LA CONTREPARTIE FINANCIÈRE
La contrepartie, pour le ou les demandeur(s) est qu’il lui (leur) incombe de supporter intégralement des frais de convocation et de tenue de l’assemblée.
La question de la clé de répartition des frais lato sensu se pose lorsque la demande est portée par plusieurs copropriétaires.
Dans cette hypothèse, l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 indique que les demandeurs doivent préciser la répartition des frais et honoraires entre eux.
A défaut, «les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales». On remarquera que le texte n’envisage pas la question de la répartition par défaut des honoraires.
Enfin, l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que, dans les quinze jours qui suivent la notification de la demande de convocation au syndic, celui-ci doit informer (la forme n’est pas précisée) le ou les copropriétaire(s) demandeur(s) des frais prévisionnels et de ses honoraires.
LA CONVOCATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Il s’agit d’une obligation pour le Syndic de déférer à la demande.
L’emploi du verbe «solliciter» par l’article 17-1 AA a interpellé («Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais, d’une assemblée générale…»). On a en effet, avant la parution du décret du 2 juillet 2020, pu se demander si le syndic serait en droit de ne pas répondre à cette sollicitation (comp., l’art. 8 du Décr. du 17 mars 1967, précisant que la convocation de l’assemblée est «de droit» lorsqu’elle est demandée au syndic par la ou les personne(s) visée(s) par le texte).
La lettre de l’article 8-1 du décret de 1967 nous rassure, puisqu’il déclare que le syndic «convoque [indicatif présent] l’assemblée générale qui se tient dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires).
Modèle de demande de convocation
[Nom, prénom]
[Adresse du copropriétaire dans la copropriété]
[Code postal, ville]
[Téléphone] – [Courriel]
À l’attention de :
Monsieur / Madame le Syndic
[Nom du syndic]
[Adresse du syndic]
[Code postal, ville]
Objet : Demande de convocation d’une assemblée générale aux frais d’un copropriétaire – Article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Nom, prénom], copropriétaire du lot [n° du lot] situé dans l’immeuble sis [adresse de l’immeuble], vous adresse la présente afin de solliciter, en application des dispositions de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967, la convocation d’une assemblée générale extraordinaire aux frais exclusifs du demandeur.
Cette convocation a pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la (ou des) question(s) suivante(s), concernant exclusivement mes droits et obligations :
- [Titre de la question 1]
Projet de résolution : [Rédiger ici la résolution proposée en termes juridiques clairs]
Documents joints : [Liste des pièces jointes pertinentes – ex : devis, plans, photos, etc.]
[Reproduire le même schéma pour chaque question additionnelle à l’ordre du jour]
Vous trouverez, en annexe, l’ensemble des projets de résolution correspondant aux points précités, accompagnés, le cas échéant, des documents exigés au titre de l’article 10, alinéa 3, et de l’article 11-1, 3° du décret précité.
Conformément aux textes en vigueur, je vous remercie de bien vouloir, dans un délai de quinze jours, me faire connaître le montant des frais prévisionnels ainsi que vos honoraires afférents à la convocation et à la tenue de cette assemblée générale.
Je vous informe que je m’engage à procéder au paiement de ces frais dès réception de votre estimation afin que la réunion puisse se tenir dans le délai légal de quarante-cinq jours suivant le règlement.
Je vous prie de bien vouloir accuser réception de la présente.
Je vous remercie par avance de la diligence que vous voudrez bien apporter à cette demande, et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Pièces jointes :
– Projets de résolution
– Documents justificatifs (devis, plans, etc.)
Projet de résolution n°1 – Autorisation de travaux affectant les parties communes
Voici un exemple de projet de résolution à insérer dans la demande de convocation, dans un cas typique de travaux affectant les parties communes (par exemple, la pose d’une climatisation en façade).
Objet : Autorisation donnée à M./Mme [Nom du copropriétaire] (lot n°…) d’installer, à ses frais, un système de climatisation dont l’unité extérieure sera fixée en façade.
Texte de la résolution :
L’assemblée générale,
– après avoir pris connaissance de la demande présentée par M./Mme [Nom], copropriétaire du lot n°[X],
– après avoir examiné les documents joints à la convocation (plans, photos, descriptif technique de l’installation, attestation de conformité de l’entreprise et devis),
– considérant que l’installation projetée affecte l’aspect extérieur de l’immeuble mais reste conforme à sa destination,
– considérant que les travaux seront réalisés sous l’entière responsabilité et aux frais exclusifs du demandeur, et sous réserve de l’obtention préalable des autorisations administratives éventuellement requises,
Décide d’autoriser M./Mme [Nom du copropriétaire] à procéder à l’installation d’un système de climatisation comprenant une unité extérieure fixée sur la façade de l’immeuble, conformément au projet présenté.
Cette autorisation est donnée sous réserve :
– du respect des conditions techniques définies dans le dossier,
– de l’absence de nuisance sonore ou visuelle excessive pour les autres copropriétaires,
– de la remise en état des parties communes en cas de dégradation ou lors de la cessation de l’usage de l’installation.
Documents à joindre :
- Plan de situation de l’unité extérieure sur la façade (avec indication claire de l’emplacement)
- Descriptif technique de la climatisation
- Devis de l’entreprise
- Photos de l’emplacement actuel
- Attestation de conformité ou certificat d’assurance de l’entreprise, si disponible
